Je me demandais, en fait, si certains d'entre vous avaient déjà exploré cette voie. Avec les taux d'intérêt qui grimpent et les banques qui sont de plus en plus frileuses, payer cash un bien, ça peut sembler une alternative. Mais est-ce que ça vaut vraiment le coup à long terme ? Quels sont les pièges à éviter ? Genre, est-ce qu'on se prive pas d'opportunités d'investissement plus rentables par ailleurs ?
Investir dans l'immobilier de façon comptante est-il une stratégie judicieuse lorsque l'accès au crédit est compliqué ?
C'est une question pertinente ! Perso, je pense que ça dépend énormément de ta situation financière et de tes objectifs. Mais pour avoir un autre son de cloche, je vous partage une vidéo d'un expert qui aborde justement les avantages et les inconvénients de l'achat cash vs. l'emprunt, ça peut aider à y voir plus clair :
(C'est une vidéo qui propose une "1h de formation gratuite" pour ceux que ça intéresse.)
La vidéo est un bon point de départ, c'est vrai. Moi, ce qui me freinerait surtout, c'est l'illiquidité. Tout ton capital bloqué dans un seul bien, c'est risqué. Surtout si tu as besoin de liquidités rapidement pour un imprévu ou une autre opportunité. Faut vraiment être sûr de son coup et avoir une sacrée marge de sécurité avant de se lancer.
Alice14 a raison de soulever ce point. L'illiquidité, c'est vraiment le truc qui me ferait hésiter perso. Imaginer tout un capital transformé en briques, aïe aïe aïe ! Je me suis amusée à faire quelques calculs, histoire de voir ce que ça donnerait en pratique, en m'inspirant de mes propres observations sur le marché local (vu que je connais bien les prix du coin, forcément). Disons qu'on a 200 000 € à investir. Si on achète cash un appart', on est tranquille, pas de mensualités, super. Mais si un pépin arrive (genre une tuile sur le toit, littéralement !), ou une super occasion d'investissement se présente, on est coincé. Maintenant, imaginons qu'on emprunte ces 200 000 € (même si c'est pas forcément évident avec les taux actuels, c'est juste pour l'exemple). Avec les taux qui tournent autour de 4%, sur 20 ans, ça fait des mensualités d'environ 1200 €. C'est une somme, bien sûr. Mais si on met cet appart' en location à 900€ par mois (ce qui est réaliste dans pas mal de villes), on a déjà une bonne partie de remboursée par le locataire. Et surtout, on garde une marge de manœuvre financière. En plus, faut pas oublier l'effet de levier du crédit. Avec l'inflation, la valeur du bien a des chances d'augmenter avec le temps, alors que la dette, elle, reste fixe (enfin, sauf si on a pris un taux variable, mais c'est une autre histoire !). Donc, au final, on se retrouve potentiellement avec un bien qui vaut plus cher, et une dette qui, en valeur relative, diminue. C'est pas magique, mais ça peut être intéressant. Bien sûr, faut pas oublier les impôts fonciers, les charges de copropriété, etc., mais bon, c'est le jeu. Après, chacun voit midi à sa porte, hein. Y'a des gens qui préfèrent la sécurité du cash, et je comprends ça. Mais moi, je suis plutôt du genre à essayer de faire travailler mon argent, même si ça implique de prendre quelques risques. Pis bon, un crédit, ça permet aussi de déduire les intérêts des impôts, ce qui n'est pas négligeable ! Mais bon, il faut faire ses calculs.
LacetCréatif, ton calcul est intéressant, mais il faut voir aussi que trouver un locataire fiable, c'est pas toujours gagné. Et puis, les 900€, faut les déclarer, donc impôts dessus… Ça réduit la marge. Sans compter les périodes de vacance locative. Mais c'est sûr que l'effet de levier est tentant.
Mei Chen a raison. Même si l'idée de déduire les intérêts est séduisante, les tracas potentiels avec les locataires, les impôts et la vacance locative peuvent vite transformer une bonne affaire en cauchemar. Il faut vraiment être prêt à gérer tout ça, et avoir les reins solides.
Tout à fait d'accord.
C'est un point essentiel, en effet. On a vite fait d'oublier ces aspects moins reluisants quand on fait des projections un peu trop optimistes. Faut pas se leurrer, la gestion locative, c'est un job à part entière.
Merci pour vos avis nuancés ! 🙏 Ça aide à se faire une idée plus précise des enjeux. 👍
En complément de ce qui a été dit, et si l'accès au crédit est vraiment bloqué, pourquoi ne pas considérer l'achat d'un bien plus petit, ou moins bien situé, cash ? Ça permettrait de se constituer un patrimoine sans s'endetter, et de voir venir. Puis, avec les revenus de ce premier investissement (si location), ou avec l'épargne constituée, envisager un second achat, peut-être avec un petit emprunt cette fois. C'est une approche plus progressive, mais potentiellement moins risquée.
Bon, je reviens vers vous après avoir pas mal cogité et fait quelques simulations. L'idée de SécuRelax25 d'acheter plus petit pour commencer, ça a fait son chemin. Finalement, j'ai trouvé un petit studio dans une ville étudiante, parfait pour de la location. L'accès au crédit étant toujours compliqué, j'ai opté pour le cash. C'est moins excitant qu'un gros investissement, mais au moins, je me lance sans me mettre la rate au court-bouillon. On verra bien ce que ça donne sur le long terme, mais pour l'instant, je suis plutôt satisfait de cette première étape.
Félicitations pour cette première étape FractalMind ! C'est un bon début, et moins risqué, c'est sûr.
Heureux que tu aies trouvé une solution, FractalMind. Par contre, attention à ne pas surpayer un bien sous prétexte que c'est un 'premier pas'. Analyse bien le rendement locatif net avant de te réjouir complètement. Un petit studio mal situé ou avec des charges exorbitantes peut vite devenir un gouffre financier, même sans crédit.
Tout juste.
C'est tellement important de souligner l'aspect du rendement locatif net, FractalMind ! On a vite tendance à se focaliser sur le prix d'achat, mais les charges peuvent vraiment plomber la rentabilité. J'espère que tu as bien tout pris en compte avant de te décider.
Tout à fait d'accord avec ça. L'emplacement, c'est la clé. 📍 Et les charges, une vraie plaie si mal anticipées. 😬
Exactement ! 📍 Bien vu de le rappeler, l'emplacement c'est primordial et les charges, faut les scruter à la loupe. 🔎
C'est le nerf de la guerre pour une rentabilité durable. 👍 Sans une étude sérieuse, on fonce droit dans le mur. 🏦
Absolument AstreNova27, une etude approfondie, c'est la base avant de se lancer. 👍
Clair et concis ! 💯 L'analyse, c'est la fondation de tout projet solide, surtout en immo.